แนวโน้มในการลงทุนในอาหรับในภาคอสังหาริมทรัพย์

ความมั่งคั่งทางการเงินของกลุ่มผู้ส่งออกน้ำมันในตะวันออกกลางโดยเฉพาะประเทศในกลุ่มGCC ทั้ง6 ประเทศ ทำให้ประเทศเหล่านี้กลายเป็นตัวแปรสำคัญตัวแปรหนึ่งในเวทีการเงินโลก ภายใต้โอกาสการลงทุนในประเทศที่จำกัดและปัจจัยจากนโยบายการเงินที่ผูกค่าเงินไว้กับเงินดอลลาร์ ซึ่งในยามที่เศรษฐกิจโลกเฟื่องฟูอันเนื่องมาจากการที่สภาพคล่องทางการเงินในรูปของเงินดอลลาร์ไหลท่วมไปทั่วโลก ย่อมทำให้ประเทศเหล่านี้เผชิญข้อจำกัดกับการใช้เงินภายในประเทศ ซึ่งการทะลักเข้าของเงินดอลลาร์ในยามที่ราคาน้ำมันสูงและเศรษฐกิจดีมาก ย่อมเกิดความเสี่ยงของเงินเฟ้อและฟองสบู่ในราคาสินทรัพย์ในประเทศสูงตามไปด้วย

ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือว่าได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่นักลงทุนตะวันออกกลางเนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง มีการเติบโตของราคาในระยะยาว อีกทั้งยังสามารถสร้างรายได้ในรูปของรายรับจากค่าเช่าได้ นอกจากนั้นสัญญาเช่ายังสามารถปรับเปลี่ยนเพื่อเพิ่มค่าเช่าได้ตามความเหมาะสม และเนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตน จับต้องได้ ทำให้นักลงทุนสามารถประเมินคุณสมบัติของสินทรัพย์ทั้งในแง่ของผลตอบแทนและความเสี่ยงง่ายกว่าตราสารกการเงินที่เป็นกระดาษ และไม่สามารถถือเอาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันที่มันคงและมีความน่าเชื่อถือได้ ด้วยความสมดุลระหว่างผลตอบแทนและความมั่นคงทำให้อสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมในหมู่นักลงทุนในภูมิภาคมาก แต่ด้วยสภาพคล่องที่ต่ำจึงทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นการลงทุนระยะยาวพอสมควร แต่นักลงทุนจากตะวันออกกลางก็ดูจะไม่มีปัญหาในเรื่องนี้เพราะในแต่ละปีตะวันออกกลางจะมีสภาพคล่องทางการเงินมหาศาลไหลเข้าภูมิภาคจากการส่งออกน้ำมันอยู่แล้ว จึงไม่มีปัญหาในการลงทุนระยะยาว

นักลงทุนอาหรับมีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไปทั่วโลก แต่จุดหมายปลายทางของเงินทุนจากตะวันออกกลางในช่วงที่ผ่านมาจะเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงในเมืองใหญ่ๆที่มีแนวโน้มการเติบโตของค่าเช่าและมูลค่าสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเมืองเหล่านี้ล้วนตั้งอยู่ในประเทศแถบตะวันตกทั้งสิ้นทั้งในยุโรป สหรัฐฯ และ อังกฤษ ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในตะวันตกมีการพุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องนั้นมาจากปัจจัยสำคัญ2 ปัจจัยได้แก่ การเฟื่องฟูของเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนจากการปล่อยสินเชื่อมหาศาลในภาคอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนการเงินที่ต่ำ ทำให้ผู้คนสามารถจับจองที่อยู่อาศัย สร้างอาคาสำนักงานได้ในต้นทุนที่ถูก อีกทั้งต้นทุนการเงินที่ต่ำยังดึงดูดให้มีการโยกเงินเข้ามาเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ในแถบตะวันตกที่มูลตลาดใหญ่โตมากมายอีกด้วย

อีกปัจจัยหนึ่งนอกเหนือจากสภาพแวดล้อมทางการก็คือ การเติบโตของภาคบริการ โดยภาคบริการนั้นจะมีความสามารถในการจ่ายค่าเช่าที่สูงกว่าภาคการผลิต เพราะภาคการผลิตต้องแข่งที่ต้นทุนเป็นหลัก จึงไม่สามารถที่จะทนต่อการแข่งขันแย่งซื้อและจ่ายค่าเช่าในสถานที่แพงๆได้ ภาคบริการในตะวันตกนั้นมีความหลากหลายและมีความสามารถในการแข่งขันดีที่สุดในโลกไม่ว่าจะเป็นภาคการเงิน ภาคการสื่อสารและโทรคมนาคม การตลาด ภาคไอที อุตสาหกรรมสื่อและบันเทิง การแพทย์และสุขภาพ ค้าปลีก หรือการศึกษา เป็นต้น เมื่อแนวโน้มการพัฒนาเศรษฐกิจอิงไปยังภาคบริการ ทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานที่อยู่ในตำแหน่งที่เอื้อต่อการทำธุรกิจ และใกล้แหล่งของกำลังซื้อได้รับความนิยมและมีความต้องการสูง

แต่ดูเหมือนว่าการแตกตัวของฟองสบู่การเงินจนก่อให้เกิดความเสียหายทางเศรษฐกิจไปทั่วโลกมากมายมหาศาลในรอบกว่า80 ปี นับแต่วิกฤต The Great Depression ในปี1929จะทำให้การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ถูกกระทบไปมาก ทั้งจากการที่นักลงทุนซึ่งรวมถึงทุนอาหรับด้วย มีการเทขายสินทรัพย์ออกมามากมาย และการที่ราคาน้ำมันร่วงลงมาและประเทศเจ้าของเงินทุนอย่างอาหรับเองต้องมาเผชิญฟองสบู่แตกในภาคอสังหาริมทรัพย์ในบ้านตัวเอง โดยเฉพาะทุนดูไบ ย่อมชะลอกระแสเงินและส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน

แต่วิกฤตการเงินที่โยกย้ายจากสหรัฐฯมาเป็นที่ยุโรปนั้นกลับทำให้เกิดการเปลี่ยนทิศทางอย่างสำคัญในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยจากค่าเงินดอลลาร์ที่แข็งค่าขึ้นได้ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในยุโรปดูน่าสนใจขึ้นในสายตานักลงทุนอาหรับ โดยขณะที่ประเทศในกลุ่มยูโรเผชิญความเสี่ยงที่ทั้งธนาคารและรัฐบาลอาจล้มละลายได้ในพริบตา ประเทศอย่างอังกฤษกลับดูน่าสนใจทันตาเห็น จากการที่ธนาคารในอังกฤษและรัฐบาลอังกฤษเองมีความเสี่ยงที่จะผิดนัดขำระหนี้ต่ำกว่า ค่าเงินปอนด์ที่อ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับดอลลาร์และเริ่มนิ่งมากขึ้น ทำให้สินทรัพย์ในอังกฤษดูน่าสนใจมากกว่า นอกจากนั้นหากดูอัตราแลกเปลี่ยนเป็นสำคัญจะพบว่า เงินปอนด์ของอังกฤษแข็งค่าอย่างมากเมื่อเทียบกับเงินยูโร สะท้อนให้เห็นถึงกระแสเงินที่ไหลมาจากภาคพื้นยุโรปสู่อังกฤษ ที่มีแนวโน้มดีกว่า

 

Comments are closed.